재개발 재건축 - 재개발 조합원 지위 취득, 재개발조합원 지위 양도 꿀팁(2)

 

재개발 재건축 뜻, 재개발 재건축 차이에 관한 기초 개념은 여기로:

재개발 재건축 - 재개발 재건축 차이, 재개발 재건축 조합원의 지위(1)

 

 

재개발조합원의 지위양도

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지난 시간에 이어 이번 시간에는 일반적인 유형의 재건축/재개발조합원의 지위양도에 대해 알아보자.  다만, 조합원지위양도를 알아보기 전에 먼저 간략하게 재건축 혹은 재개발조합사업이 진행되는 과정을 알아보자.  이게 왜 중요하냐하면 일정한 사업단계가 지나면 조합원지위양도가 불가능해지기 때문이다.

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도시기본계획 수립 -> 정비계획수립 및 정비구역 지정 - > 조합설립추진위원회 성립 - > 조합 설립인가 -> 사업시행인가 - > 관리처분인가 - >이주, 철거 -> 착공 - >준공, 입주 - >조합 청산

 

부동산 114 등에서 제공하는 관련 통계자료를 살펴 보면 대략 위 모든 사업이 시행되는 데에는 평균적으로 9-10년이 소요된다고 한다.  

 

원칙적으로는 소위 일몰제라고 하여 일정 단계에서 사업이 정체된 경우 시에서 직권으로 인가를 취소해 버리기도 하기 때문에 사실 9-10년을 넘어가서 사업이 성공하기는 대단히 어렵다.  일례로, 서울시의 은평구의 증산4구역의 경우가 일몰제에 의해 조합설립인가가 나지 않은 경우이다. 

각설하고, 재개발조합원의 지위는 언제까지 양도할 수 있을까? 원칙적으로 8.2대책 전에는 재개발조합원의 지위양도에는 제한이 없었다.  

 

그러나 2017. 10. 24. 법개정으로 인해 투기과열지구에서 재개발사업 시행시 관리처분 인가 후에는 재개발조합원의 토지를 양수하더라도 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상만이 될 뿐이다(도정법 제39조 제2항).   

*앞서 설명한 바와 같이 재건축과 재개발은 규제 내용이 약간 다르고, 재건축조합원의 지위 양도에 대해서는 다른 규정이 적용된다

 

여기에서 '현금청산'이라 함은, 해당 구역의 주택을 갖고 있더라도 조합원이 되어 새로 지어질 아파트의 입주권을 받는 것이 아니라 그 주택의 감정평가액만큼만 보상을 받고 쫓겨나는(?) 것을 말한다. 그런데 보통 재건축/재개발 구역의 기존 주택은 오래되어 다 쓰러져가는 집일 가능성이 높으므로, 감정평가액이 높을 리가 없다(보통 많아봐야 1억을 넘기 힘들다).  신축 아파트 대신 다 쓰러져가는 집의 가액만 받고 쫓겨나는 것이므로 현금청산 대상이 되는 것은 반드시 피해야 한다.

 

다만, 반대로 말하면 관리처분인가 전에는 재개발조합원의 지위를 별다른 제한 없이 양수도할 수 있다.

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재개발조합원 지위양도 제한의 예외

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위에서 말했듯 투기과열지구에서는 일정 사업단계 이후 조합원 지위의 양도가 금지된다.

 

다만, 그럼에도 불구하고 도정법은 아래와 같은 예외를 정하고 있다.  즉, 아래 경우에는 위와 같은 제한에도 불구하고 조합원 지위양도가 가능하다.

 

 

<재개발조합원 지위 양도가 가능한 예외 조건>
1. 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 10년이고 거주기간이 5년 이상인 경우
5. 토지주택공사와 분양대상자가 분양 대상 주택을 공유하는 '지분형주택'을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
8. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
9. 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래의 신고를 한 경우

 

이 중 가장 중요한 것은 4번, 7번 예외조건일 것이다(다른 조건들은 너무 특수한 상황을 전제로 하고 있어 적용이 쉽지 않다).  

 

즉, 만약 재개발조합 물건을 취득하고 싶다면 나에게 재개발 구역 내 주택을 팔려는 사람이 위 조건을 만족하는지 살펴보면 되는 것이다.

 

참고로, 서울시 내 재개발 구역의 사업 진행 경과와 각 사업단계별 진행 일정에 관한 정보는 서울시의 정비몽땅 시스템(https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/mainPage.do)에서 확인할 수 있고, 각 지방자치단체별 정비사업 진행현황은 보통 각 시/도의 홈페이지에 들어가면 확인할 수 있다.

정비사업 정보몽땅

 

 

 

안전한 재개발조합원 지위 양도를 위한 꿀팁

 

 

자, 재개발조합원의 지위양도제한과 그 예외에 대해 알아보았다. 

 

그런데 이렇게 규정을 알아보긴 했지만, 위 내용을 내가 직접 알아보기에는 아무래도 힘이 부친다.  

 

솔직히 나에게 주택을 파는 사람이 저런 요건을 갖추고 있는지 내가 알게 뭔가? 

또, 본인은 그런 요건을 갖추고 있다고 주장하지만 나중에 거래를 진행하다 보니 사실은 그렇지 않았다는 식으로 밝혀져 조합원 지위를 얻지 못하는 경우도 적지 않다.

 

이런 경우를 위해 꿀팁을 하나 드리자면, 최초에 부동산매매계약을 체결할 때 다음과 같은 내용의 특약사항을 넣어 달라고 주문하는 것이다.

 

"법령상 이유로 매수인이 조합원 지위를 취득할 수 없는 경우인 것으로 판정되는 경우, 본 계약은 무효로 하고 상호 원상회복하기로 한다."

 

'계약을 무효로 한다'는 무시무시한 문구 때문에 예전에는 이런 조항을 넣는 것을 매도인이 꺼리는 경우가 많았지만, 도정법이 개판이 되어 원칙에 예외, 예외의 예외가 생기는 식으로 복잡해 진 이후로는 실제로 조합원 지위 양수도가 안 되는 사고사례가 많아져서 지금은 저런 조항을 넣자고 해도 보통은 받아주는 편이고, 공인중개사들 역시 사고가 터지는 걸 꺼려하기 때문에 이런 조항을 넣는 것을 오히려 권유하기도 한다.

 

다음에는 재건축조합원의 지위양도에 대해 알아보자.  재건축조합원 지위양도는 재개발조합원 지위양도에 비해 좀더 빡세다.