재개발 재건축 - 재개발 재건축 조합원 지위, 재건축 조합원 지위양도(3)

 

 

재건축조합원의 지위양도

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이전 포스팅은 여기:

재개발 재건축 - 재개발 조합원 지위 취득, 재개발조합원 지위 양도 꿀팁(2)

 

재개발 재건축 - 재개발 재건축 차이, 재개발 재건축 조합원의 지위(1)

 

 

이전 포스팅에서도 언급했지만 재건축조합원의 지위양수도는 재개발조합원의 경우보다 어렵다. 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후에는 조합원 지위양수도가 불가능하다.  

 

즉, 사실상 재건축조합의 경우에는 조합이 설립되기 전이 아니면 조합원지위양수도를 하지 말라는 것인데, 조합이 설립되기도 전이라면 장래의 사업계획이 지나치게 불분명한 상태여서 조합원지위양수도를 보통 꺼리기 때문에 이는 사실상 조합원지위양수도를 하지 말라는 것이다. 

다만, 지난 포스팅에서도 살펴보았듯 일정한 예외가 존재하기는 한다.  

 

즉, 해당 조합원이 근무상 또는 생업상 사정이나 질병치료,취학, 결혼 등으로 해당 사업구역 외로 이전해야 하거나 해외 이주하는 등 불가피하게 이사를 가야 하는 경우는 물론 일정한 거주요건을 갖춘 경우에도 지위양수도가 가능하다.  

 

구체적으로 살펴보자면 다음과 같다. 조항이 같기 때문에 재개발조합원 지위를 양도할 때와 내용이 다르지 않다. (도정법 제39조 제2항 제4호, 제5호 및 동법 시행령 제37조 제1항, 제2항)

 

<재건축조합원 지위 양도가 가능한 예외 조건>
1. 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 10년이고 거주기간이 5년 이상인 경우
5. 토지주택공사와 분양대상자가 분양 대상 주택을 공유하는 '지분형주택'을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
8. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
9. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
10. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
11. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
12. 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래의 신고를 한 경우

이를 크게 나눠보자면 (1) 1세대 1주택자로서 일정 거주요건 만족한 경우 (2) 사업 지연으로 인해 조합원 지위를 넘기고 싶은 경우로서 일정한 요건을 만족한 경우로 나눌 수 있겠다.

먼저 (1)의 경우는, 1세대 1주택자로서 양도하려는 주택 소유기간이 10년, 거주기간이 5년인 경우 해당 주택을 양도함으로써 조합원 지위양수도가 가능하다.  이 규정은 재건축/재개발조합원 모두에게 적용되는 규정이다. 

(2)의 경우는, 사업이 지지부진하게 되서 조합원 지위를 넘겨 버리고 싶은 조합원에게 주로 적용되는 규정이다. 즉, 다음 경우에는 조합원지위를 양수도할 수 있다.  

 

1.  조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속 소유하던 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
2.  사업시행계획 인가일로부터 3년 내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속 소유하고 있는 자가 착공 전 양도하는 경우
3.  착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발/재건축사업의 토지를 3년 이상 계속 소유하고 있는 경우
   
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거래실무상 유의할 점

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먼저 재건축/재개발 매물을 살 때 가장 유의하여야 할 점은, 일단 재건축/재개발조합원 지위 양수도로 인해 분양권을 받는 경우에도 분양권 재당첨 금지규정에서 말하는 '분양권'에 해당하므로 일정 기간 내 투기지구 내에서 이미 분양권을 받은 사람은 조합원지위를 양수도받더라도 분양권을 받을 수 없는 경우가 생긴다.  (소위 주택공급에 관한 규칙에서 정하는 '재당첨 제한'. 이에 대해서는 별도의 포스트에서 다룰 예정이다)   

 

또, 재건축조합원에게 실행되는 중도금대출 역시 주택담보대출로 간주되므로 기존에 주택담보대출이 있는 세대라면 투기지역에서 중도금대출이 실행되지 않고, 비투기지역이라고 하면 기존의 LTV 한도에서 일정 비율이 차감된다는 점에 유의해야 한다.

또한, 이런저런 서적이나 규정을 직접 찾아보고 재건축/재개발조합원 지위가 있는 매물인지 확인하고 양수도가 가능한 매물인지 확인할 필요가 있다.  

 

예컨대 원칙적으로 재건축조합원은 대지지분이 0이면 안되기 때문에 조합원지위가 나오는 매물일 줄 알고 구매했는데 대지지분이 없어 현금청산만 될 수도 있다.  특히 8.2대책 이후 재건축/재개발조합 지위양수도의 경우 도정법과 도정법 시행령은 물론 시행령의 부칙까지 살펴봐야 지위양수도가 가능한 경우를 이해할 수 있을 정도로 복잡해서 본인이 직접 그 양수도요건을 확인하기 어려울 수도 있다.  

 

부동산중개사무소는 보통 지위양수도가 가능한 매물이라고 설명하지만 여러 차례 언급했듯 부동산중개사는 법률전문가라고 하기 어렵기 때문에 이를 믿어서도 안 되고 믿고 거래했는데 지위양수도가 불가능해졌다 하여 그 손해배상을 묻기도 어렵다.  

 

따라서 이 경우에는 저번 포스트에서도 언급했듯 매매계약에 '법률에 따라 조합원지위양수도 또는(만일 이미 분양권이 나왔다면)분양권양수도가 불가능해질 경우 본 계약은 무효로 한다'라는 취지의 특약을 부기하는 편이 바람직하다.