절세, 세금 관련 팁 - 양도소득세 계산, 양도소득세 비과세(feat. 양도소득세 계산기)
by Doolim2022. 1. 6. 11:01
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아마도 부동산 투자에 관심이 있거나, 이미 여러 채의 부동산을 소유한 사람들이 가장 궁금해 하는 것이 양도소득세일 것이다. 아무래도 부동산의 양도차익에서 직접 떼어가는 세금인 만큼, 투자수익률과 직접적인 관계가 있기에 더더욱 그럴 것이다.
그런데 이번 정권 들어서 워낙에 소득세제가 자주 개편되었기 때문에 양도소득세 계산방법 및 양도소득세 공제, 감면 등 기준에 대해 헷갈리시는 분이 있을 거라고 본다.
그래서 이번에도 역시 지난 재산세와 종부세 관련 포스팅에서 다룬 것처럼 양도소득세의 과세 대상 및 양도소득세 납부 시기, 양도소득세 납부 방법, 양도소득세 공제 및 양도소득세 세율 등 구체적인 양도소득세의 결정 방법에 대해 하나씩 알아보면서 어려운 양도소득세의 세계를 소개해 보고자 한다.
양도소득세는 기본적으로 등기나 등록이 필요한지 여부와 상관 없이 자산을 유상으로 이전하는 거래 일체에 대해 적용된다. 즉, 기본적으로는 부동산 뿐만 아니라 주식, 회원권, 신탁 수익권 등 일체의 자산 거래가 모두 양도소득세의 대상이 된다.
부동산과 관련해서는 건물 등에 관한 소유권 그 자체, 분양권, 조합원입주권의 거래 모두가 양도소득세의 과세대상이 된다.
이하에서는 일반인 입장에서 보통 가장 크게 문제가 되는 부동산 거래만을 기준으로 설명하도록 하겠다.
(2) 양도소득세의 신고 기준일
양도소득세는 그 때 그 때 발생할 때마다 내는 세금이기 때문에 당연히 재산세나 종부세 같은 과세 기준일이 없다. 대신, 양도거래 사실을 국가가 일일히 트래킹하기 어렵기 때문에 양도소득세의 부과대상이 되는 거래가 발생하면 소득을 얻은 자가 신고를 해야 한다.
부동산 등을 양도할 경우에는 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세과세표준예정신고를 하여야 한다.
(3) 비과세 양도소득의 특례
원칙적으로 양도로 인해 소득이 발생하면 과세대상이 되는 것이지만 일정한 종류의 거래에서는 양도소득을 비과세한다. 특히 주택과 관련하여 12억원 초과하는 주택(소위 고가주택)이 아닌 경우, 다음 각 경우에 해당하면 양도소득세가 비과세된다.
1. 1세대 1주택자로서 보유기간이 2년 이상인 경우
- 조정지역 내 주택인 경우, 보유기간 및 거주기간이 모두 2년 이상이어야 함
- 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 그 조정지역 내 부동산에 대해 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급했으면서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않음
2. 소위 일시적 1세대 2주택의 요건에 해당하는 경우
일시적 1세대 2주택이란? 기존 1주택을 보유하는 세대가 기존 주택 취득일로부터 1년 이후에 신규 주택을 취득하면서, 다음 각 사유에 해당하는 경우에는 일시적 1세대 2주택인 것으로 보아 1세대 1주택인 것처럼 비과세를 해 주는 제도이다. 물론, 이 경우에도 양도소득 비과세 혜택을 받으려면 양도하는 주택이 12억원 미만 즉 비(非)고가주택이어야 한다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 다음 각 요건을 모두 충족한 경우. 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마친 경우 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
즉, 기존주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 한층 강화된 요건이 적용되는 것이다.
그렇지만 (i) 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(또는 분양권도 포함)을 취득하거나 (ii) 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 제외한다. 예를 들어, 기존 주택은 조정대상지역에 있고 신규 주택도 (현재는)조정대상지역에 있지만, 신규 주택을 구입하는 매매계약을 체결한 시점에는 해당 신규 주택이 조정대상지역이 될 거라는 사실을 알 수 없었던 경우에는 위 강화된 요건을 적용하지는 않는다는 말이다.
참고로, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는, 위 강화된 요건상의 각 기간(전입신고 시한 및 종전 주택 양도 시한, 즉 1년을 말한다)을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 연장해 준다. 다만 이는 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정되지 않는다. 예를 들면, 종전에 조정대상지역에서 1주택을 보유하는 세대가 신규 주택을 매수했는데 그 신규 주택에 전세권자가 있고 전세계약이 1년 6개월 이후에 만료되는 경우, 위 강화된 요건 상 전입신고 기한과 종전 주택 양도 시한은 모두 1년 6개월 이후까지로 연장된다.
3. 주택을 상속 받아 1세대 2주택이 되는 경우, 상속 받은 주택이 아닌 기존 주택을 양도할 때에는 해당 주택은 1세대 1주택으로 본다.
4. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자 직계존속, 직계존속 2인 중 1인이 60세 미만인 경우도 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 본다.
5. 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 본다.
6. 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 일반 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가, 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반 주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 보유한 것으로 본다.
(그 외에도 다른 예외사항들이 있는데, 문화재를 주택으로서 보유한 경우 등 워낙 특수한 경우여서 포함시키지 않았다. 그 외 기타 예외사항은 소득세법 시행령 제155조 참조)
(4) 양도소득금액의 계산
양도로 인해 얻은 차익, 즉 양도소득금액의 계산 방식은 다음과 같다.
여기서 주의해야 할 것은 편의상 양도소득금액을 양도로 인해 얻은 차익이라고는 하지만 실제로는 아래 계산식에서 보듯이 양도소득금액은 순이익에 가까운 개념이지 총매출에 가까운 개념이 아니라는 점이다.
양도소득으로 얻은 수익 총액 - 필요경비 = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제액 = 양도소득금액
장기보유특별공제액: 일정 자산을 3년 이상 보유하고 있기만 하면 보유기간에 따라 장기보유특별공제액을 양도수익에서 빼 주는 제도이다. 부동산과 조합원입주권에 대해서만 적용된다.
1세대 1주택인 경우에는 표 2의 보유기간별 공제율+거주기간별 공제율이 합산한 금액에 장기보유특별공제액이 되고, 그 외의 경우엔 표1에 따라 보유기간별 공제율만 적용된다. 예: 1세대 1주택이고 해당 주택을 3년 보유하면서 3년 거주한 상태에서 양도차익이 1억원 발생했다면, 장기보유특별공제액 = 1억원*12%+1억원*12%=2,400만원.
다만, 토지와 건물의 실지거래가액이 12억원을 초과하는 주택("고가주택")의 경우에는 위 내용에도 불구하고 다음과 같이 양도차익과 장기보유특별공제액을 계산한다.
여기서의 '법 제95조 제1항, 제2항'이란 위에서 각 설명한 양도차익과 장기보유특별공제액을 의미한다고 보면 된다.
(5) 양도소득세액의 계산
거의 다 왔다. 양도세액의 계산 산식은 다음과 같다.
(4)에서 계산한 양도소득금액 - 기본공제(건당 연 250만원) = 양도소득과세표준
양도소득과세표준 * 아래 각 경우에 따른 세율 = 최종 양도소득세액
일반적인 부동산, 조합원입주권 등(단, 분양권의 경우 일률적으로 60%):
부동산 또는 기타 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 보유 기간이 1년 이상 2년 미만인 경우: 40%. 단, 조합원입주권과 분양권의 경우 60%
부동산 또는 기타 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 보유 기간이 1년 미만인 경우: 50%. 단, 조합원입주권과 분양권의 경우 70%
(7) 양도소득세 계산기 활용
여기까지 살펴봤지만, 여전히 양도소득세의 계산은 복잡하고 어렵다. 또, 지면관계상 여기서는 다루지 못한 이런 저런 예외 규정도 많아서 받아 먹을 수 있는 혜택을 놓치거나 페널티를 놓쳐 최종 계산이 틀리는 경우가 많을 것이다.
이 경우에 대비해 국세청은 아래와 같이 간이한 양도소득세 계산기를 제공한다. 양도가액, 취득가액 및 기타 공제를 적용 받을 수 있는 사실관계(예: 해당 주택이 조정대상지역에 있는지 여부)에 대해 답변하면 대략적인 양도소득금액을 계산해 준다.
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