재개발 재건축 - 재개발 재건축 차이, 재개발 재건축 조합원의 지위(1)

 

 

개요

 

서울시내, 아니 어디든 사람들이 몰려드는 도시에서 신축 아파트에 입주할 수 있는 방법은 크게 두 가지이다.  

 

하나는 신축 아파트에서(그것이 재건축/재개발로 지은 신축이든 일반 신축이든) 일반분양공고를 내면 거기에 청약을 내고 당첨되어 입주하는 방식이고, 하나는 재건축 혹은 재개발조합원으로서 확정적으로 분양권을 받는 방식이다.  

 

그런데 전자의 경우 청약가점제 때문에 이런저런 복잡한 요건을 갖춰야 하고 그 와중에도 추첨식이기 때문에 돈이 있어도 내가 원하는 입지에 분양 당첨이 되기 어렵다는 단점이 있다.  

 

그래서 요즘에는 신축아파트의 입주 방법으로 그나마 자신이 원하는 입지에 확정적으로 분양을 받을 수 있는 재건축/재개발조합원 지위 취득이 각광받고 있다.  

그런데 재건축/재개발 조합원 지위 취득 혹은 양수도 역시 일정한 조건이 전제되어야 하는데, 규정이 복잡하고 일선 부동산이나 심지어 조합에서도 잘 모르는 경우가 부지기수이다.  

 

그러니 오늘은 재건축/재개발사업의 근거규정인 도시 및 주거환경정비법(이하 "도정법")을 위주로 재건축/재개발 조합원의 자격요건에 대해 알아보자.

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재건축과 재개발의 구분

 

흔히들 혼동하여 사용하지만 재개발 재건축, 두 사업은 그 정의도 다르고 무엇보다 적용되는 규제내용 자체가 다르기 때문에 명확히 구분할 필요가 있다.  

 

도정법 제2조 제2호에 따르면 재개발사업과 재건축사업은 다음과 같이 구분된다.

​재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

즉, 한마디로 말해 재개발 사업은, 주택뿐만 아니라 인근 도로, 상하수도, 공원이나 공용주차장 등 주민생활시설 자체가 엉망이어서 전부다 갈아엎어야 되는 유형의 사업인 반면,

 

재건축사업은, 주변 환경시설은 양호하지만 주택만이 노후화되서 주택만을 갈아엎는 사업이라고 할 수 있다.  

 

서울을 예로 들어보면, 강남에는 재건축사업이 많고 강북에는 재개발 사업이 많은 이유가 강남에는 오래된 주택만 철거하면 다른 정비기반시설은 양호한 경우가 많은 반면, 강북에는 주변 시설도 지나치게 노후화되어 다 갈아엎어야 하는 경우가 많기 때문이다. 

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재건축과 재개발조합원의 기본적인 취득자격

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그렇다면 재건축, 재개발조합원은 어떤 사람이 될 수 있는걸까? 도정법 제39조(조합원의 자격) 제1항은 다음과 같이 정하고 있다.  

 

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.  (중략)

즉, 기본적으로는 재개발이나 재건축 대상 구역 안의 '토지등소유자'가 되면 재건축 혹은 재개발사업의 조합원이 될 수 있다.   다만, 재건축사업의 조합원이 되려면 단순히 토지등소유자만 되면 되는 것이 아니라 해당 사업에 동의하였어야 한다.  재건축사업인 경우 최초 조합을 설립하고 동의서를 받으러 다닐 때 동의를 안 해주면 애초에 조합원 자격이 박탈되어 버리는 것이다.

 

그렇다면 '토지등소유자'이기만 하면 되니까 재건축사업과 재개발사업의 조합원 자격요건이 동일한 것일까? 그러나 다소 특이하게도 도정법은 '토지등소유자'의 개념을 재건축과 재개발사업에서 다르게 정의하고 있다.  

9. "토지등소유자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. (중략)
가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

 

즉, 재개발사업 조합원이 되려면 정비구역 내 토지 '또는' 건축물의 소유자이거나 지상권자이기만 하면 되기 때문에 대지지분이 없는 소위 뚜껑매물의 소유자라도 조합원 자격을 받을 수 있는 반면, 

 

재건축 조합의 경우 정비구역 내 건축물 '및' 그 부속토지의 소유자여야 하기 때문에 원칙적으로 대지지분이 없이 건물만 소유하는 자는 재건축조합원이 될 수 없다.

 

그렇다면 일단 재건축/재개발조합원의 자격을 취득한 다음에는 이를 자유로이 양도할 수 있는 것일까? 

 

일전 소위 8.2대책 전에는 두 유형의 사업 모두 비교적 조합원지위양도가 자유로웠지만(물론 재개발조합원은 지위양도에 제한이 없었지만 재건축조합원의 경우 아예 규제가 없었던 것은 아니다), 이후 강화된 도정법으로 인해 재건축/재개발사업 조합원의 지위는 특정 시점 이후로는 양도가 제한될 수 있다.  

 

이와 관련해서는 원칙과 예외, 예외의 예외가 수없이 중첩되어 있는데, 이와 관련해서는 다음 포스트에 나누어 다뤄 보도록 하겠다.

 

 

정리

 

정리해 본다.

 

1. 재개발과 재건축 사업의 차이는, 재개발 사업은 해당 구역의 환경시설과 주택을 모두 갈아엎는 사업인 반면 재건축 사업은 해당 구역의 주택만을 갈아엎는 사업이라는 데 있다.

 

2. 재개발과 재건축 사업의 가장 근본적인 차이 중 하나는, 재개발 사업의 경우 구역 내 토지나 건물 둘 중 하나의 소유자이기만 하면 조합원이 될 수 있지만, 재건축 사업의 경우 건축물과 그 부속토지를 모두 소유하고 있어야 조합원이 될 수 있다.