절세, 세금 관련 팁 - 재산세 납부, 재산세 조회, 재산세 과세대상 총정리

지난 종부세 관련 포스팅(2021.12.05 - [일상의 팁들] - 절세, 세금 관련 팁 - 종합부동산세(종부세) 부과시기, 종부세 과세대상, 종부세 계산)에 이어 오늘은 재산세 납부, 재산세 과세대상 관련 포스팅이다.

절세, 세금 관련 팁 - 종합부동산세(종부세) 부과시기, 종부세 과세대상, 종부세 계산

 

종부세는 기본적으로 다주택자 또는 고가 주택 소유자에 대한 일종의 부자세라는 컨셉이기 때문에 부동산이라고 무조건 과세하지는 않는다.  그래서 과세표준 공제액도 꽤 큰 편이고(1세대 1주택인 경우 최대 11억원), 장기보유 등 일정 요건을 만족하면 세액 공제율도 큰 편이다.

 

그러나 재산세는 기본적으로 재산이라면 전부 다 납세해야 한다는 컨셉이기 때문에 원칙적으로는 금액이 적든 크든 재산이 있으면 전부 납부를 해야 한다.  자동차가 작든 크든 매년 납부해야 하는 자동차세 같은 것을 연상해 보면 쉽다.  즉, 부동산이 있다면 재산세는 필연적이기 때문에 종부세와 달리 재산세를 피해갈 수 있는 수단은 사실상 거의 없다.

 

(1) 재산세의 과세 기준일

재산세의 과세 기준일은 종부세와 동일하게 매년 6월 1일이다.  

 

따라서 종부세를 피할 수 있는 기본 팁이 여기에도 적용된다. 즉, 부동산을 처분하고자 한다면 웬만하면 6월 1일 전에 소유권이 넘어갈 수 있도록 잔금일을 설정하는 것이다.

 

(2) 재산세 과세 대상

재산세는 기본적으로 '재산'에 대한 세금이다.  따라서 종부세와 달리 그 재산을 소유하고 있는 '사람'이 무슨 요건을 갖추고 있는지에 대해 재산세는 별 관심이 없다(물론 뒤에서 살펴볼 바와 같이 1세대 1주택인 경우 일부 특례가 적용되기는 한다).   

 

재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박를 그 과세 대상으로 하고 있다.  여기서 '주택'은 지방세법상 주택 및 그 부속 토지를 한 번에 가리키는 개념이기 때문에(지방세법 제11조 제1항 제8호), 여기서의 토지는 주택에 부속되지 않은 독립된 토지를 의미한다. 

 

결국 재산세에서 과세 대상은 매년 6월 1일 해당 주택을 사실상 소유하고 있는 자이다.

 

(3) 재산세 공정시장가액 계산

재산세는 과세표준의 '공제'라는 개념을 쓰지는 않지만, 실제 주택의 공시가액에서 일부를 감액한 금액을 재산세의 부과 기준인 과세표준으로 본다.  종부세에서 사용하던 '공정시장가액'과 동일한 개념이다.

 

이 경우 주택은 공시가격의 60%가 공정시장가액, 즉 과세표준 금액이 된다.

 

(4) 재산세 세율

재산세도 종부세와 마찬가지로 과세표준 금액별로 적용 세율이 달라진다.

(상세는 아래 도표 참조)

 

이미지 출처: 국가법령정보센터 지방세법 제111조 제1항 제3호

(위에서부터 0.1%, 0.15%, 0.25%, 0.4%)

 

한편, 1세대 1주택자의 경우에는 아래와 같은 특례 세율이 적용된다. 

 

이미지 출처: 국가법령정보센터 지방세법 제111조의2 제1항

(위에서부터 0.05%, 0.1%, 0.2%, 0.35%)

여기서의 1세대 1주택이라는 말의 의미 자체는 기본적으로 주민등록법상 같은 세대에 세대원으로 등록되어 있는 경우로써 주거용 주택을 해당 세대에서 1개만 소유하고 있는 경우를 의미하기는 한다.  그러나 다음과 같은 경우는 주택 수를 계산할 때 주택 수에서 빼주기 때문에, 해당 주택들을 소유하고 있는 경우에는 여전히 1세대 1주택자로서 세율을 적용 받을 수 있다.

1. 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 과세기준일 현재 (1) 공시가액이 3억원 이하이거나 (2) 국민주택규모 이하인 주택. 
2. 건축법상 기숙사
3. 건축허가를 받은 자 등이 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 않은 주택. 
4. 세대원이 영유아보육법상 가정어린이집으로 운영하는 주택
5. 주택의 시공자가 제3호의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 같은 호에 해당하는 주택
6. 문화재에 해당하는 주택
7. 노익복지법상 노인복지주택으로서 설치한 사람이 소유한 해당 노인복지주택
8. 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택
9. 혼인 전부터 소유한 주택으로서 과세기준일 현재 혼인일로부터 5년이 경과하지 않은 주택. 다만, 혼인 전부터 각각 최대 1개의 주택만 소유한 경우로서 혼인 후 주택을 추가로 취득하지 않은 경우로 한정한다.

(재산세법 시행령 제10조의2 제1항 각호)

여기서 일반적인 개인이 유의해야 할 특례는 제8호와 제9호이다. 

 

예를 들어, 혼인을 하고자 하는 예비 부부가 있고, 신랑과 신부가 각각 주택을 1채씩만 보유하고 있다가 결혼하여 세대가 합가된 경우로서 혼인신고일로부터 5년이 경과하지 않은 날까지는 1세대 1주택자로 봐 준다.  따라서 이 경우 혼인신고일로부터 5년이 경과하기 전까지는 1주택을 처분해야 계속해서 1세대 1주택자로서의 세율을 적용 받을 수 있다.

 

아울러 주택을 공유하는 경우에도 각각 1개의 주택으로 보아 주택 수를 산정하게 되며, 단 1개 주택을 같은 세대 내에서 공동소유하는 경우에는 1개 주택으로 본다. 

 

또한, 국토계획법상 도시지역 중 지방의회의 의결로 고시한 지역(대부분의 도시지역이 이에 포함되긴 한다) 내의 주택에 대해서는 위 세액에 0.14%의 추가 세율이 적용된다.  이를 보통 도시지역분 재산세 또는 재산세 도시지역분이라고 한다. 

 

(5) 재산세 계산 방식

재산세는 종부세처럼 기본적으로는 과세 표준 공제나 세액 공제 같은 개념이 없기 때문에 계산 방식이 조금 더 단순하다.  재산세의 계산식은 다음과 같다.

 

공시가격 x (3)의 공정시장가액 비율 x (4)의 과세표준별 세율+도시지역분 재산세 = 재산세

 

위 재산세액 역시 부동산계산기 사이트를 통해 대략적으로 사전 확인해 볼 수 있다.

부동산계산기 - 양도소득세 등 부동산 관련 계산을 쉽고 편리하게

(6) 재산세의 납부 시기

해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부해야 한다. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 각 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다.

 

한편, 재산세 역시 일괄납부가 원칙이지만 250만원을 초과하는 경우에는 각 지방자치단체장의 재량에 따라 납부기한으로부터 2개월 이내의 범위에서 분할납부하게 할 수 있고, 이 경우 분할납부 신청자는 납부기한 전까지 신청서를 제출해야 한다.