절세, 세금 관련 팁 - 종합부동산세(종부세) 부과시기, 종부세 과세대상, 종부세 계산

재테크 수단이자 주거용 자산인 부동산. 요즘은 주식시장의 변동성이 너무 커져서 투자자산으로 부동산을 선택하는 사람들이 늘어나면서 부동산 관련 세금 문제가 새로운 이슈로 떠오르고 있다.

 

예전 같았으면 1주택이면 그냥 별 생각 없었을텐데, 최근에는 투기수요를 막는다는 이유로 1주택인 경우에도 각종 세금이 붙는 경우가 비일비재해졌기 때문이다.  (물론 1주택인 경우에는 상대적으로 세금 문제가 거의 없기는 하다)

 

심지어 관련 세제는 몇 개월마다 한번씩 바뀌고, 점점 복잡해지면서 일반인들은 관련 정책을 이해하는 것조차 점점 어려워지고 있다.

 

오늘은 현재 유효한 법령들과 국세청의 발표자료를 기반으로 종합부동산세의 부과시기 그리고 대상을 알아보도록 하겠다.

 

종부세 외에 취득세, 재산세 등 부동산 관련 세금 포스팅은 아래 참조:

절세, 세금 관련 팁 - 취득세율, 취득세 감면 요건 등 총정리

절세, 세금 관련 팁 - 재산세 납부, 재산세 조회, 재산세 과세대상 총정리

 

 

(1) 종합부동산세의 과세 기준일

먼저 종합부동산세의 과세 기준일, 즉 이 사람이 종합부동산세 과세 대상인지 판정하는 시기는 매년 6월 1일이다.  뒤에서 따로 살펴 보겠지만 재산세의 경우에도 동일하다(종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조).

 

따라서 만일 과세 기준일이 되는 6월 1일 전에 부동산을 보유하고 있다면 종부세 과세 대상에서 제외된다.  그래서 만일 소유하고 있는 부동산을 팔 계획이 있다면, 가급적 잔금일을 6월 1일 이전으로 설정해서 6월 1일 전 소유권이전등기를 마쳐 버리는 것이 무조건 유리하다.

 

(2) 과세 대상

재산세 부과 대상인 경우 당연히 종합부동산세도 과세 대상이 된다.  다만, 과세 대상이 된다는 것과 반드시 세금이 발생하느냐는 별개의 문제이다. 아래에서 살펴볼 바와 같이 일정 금액을 부동산 가격에서 빼주기 때문이다.

 

(3) 과세표준 공제

일단, 개인인 경우 현재 보유하는 부동산의 공시가격 합산액에서 6억원을 공제해 준다.  그 뜻은 내 부동산의 합산 공시가액이 6억원 미만인 경우 세금을 물릴 가액 자체가 없기 때문에 사실상 비과세가 된다는 의미이다.  만일 1세대 1주택인 경우에는 여기에 5억원을 추가로 공제해 줘서 총 11억원이 공제된다.  즉, 1세대 1주택인 경우에는 보유 부동산 공시가격이 11억원 미만이면 역시 종부세가 발생하지 않는 것이다.

 

이 점에 비추어 봤을 때, 부동산을 투자용으로 여러 채 보유하고 있는 사람이라면 가급적 공시가격 합산액이 6억원 미만이 되도록 유지하면 유리하다.

 

(4) 공정시장가액 계산

한편, 일단 공제를 적용한 후에 남은 금액도 그대로 전부 세금을 납부할 금액이 되는 것은 아니다.  부동산 가액에서 공제금액을 적용하고, 여기에 다시 0.95(2021년 기준)를 곱해줘서 나온 금액이 세금 납부의 기준이 되는 가액, 즉 "과세표준"이 된다.  

 

(5) 과세표준별 세율

자, 이제 과세표준이라는 기준금액을 확인했다.  이제 이 과세표준의 금액 구간별로 세율이 달라진다. 양도소득 규모에 따라 세율이 달라지는 양도소득세를 연상해 보면 쉽다.

보다시피 3주택이 되는 경우 세율이 거의 2배씩 올라간다.  그리고 특히, 조정대상지역에서 2주택 이상을 소유한 경우는 3주택을 소유한 것과 동일하게 보므로 주의해야 한다.

 

(6) 종합부동산세의 계산 방식

종합부동산세는 기본적으로 재산에 대한 세금이다.  즉, 재산의 가액에 따라 세액이 달라진다.  구체적인 산식은 다음과 같다:

 

부동산 공시가격 합계액 - (3)의 개인공제액 x (4)의 공정시장가액 비율 x (5) 과세표준별 세율

 

(7) 세액공제

자, 여기까지 잘 따라왔다.  

 

일단 세액은 (6)에 따라 결정되었다.  그러면 이 세액을 그대로 납부하면 되는 것일까?

 

그렇지 않다. 먼저, 해당 과세표준 금액에 대해 재산세도 부과되었을 경우(재산세 부과대상은 종부세 부과대상이기도 하므로 당연히 부과되었을 것이다) 종부세 세액에서 재산세액 상당액은 공제해 준다.  둘 다 부동산이라는 재산에 대한 세금이기 때문에 중복부분은 빼 준다는 것이다.

 

또한, 만일 1세대 1주택 보유자라면 다음과 같이 세액공제를 받을 수 있다.  해당 %별로 (6)에서 결정된 세액을 할인 내지 감면해 주는 것이다.

 

<연령에 따른 세액 공제율>

  <보유기간에 따른 세액 공제율>

 

(8) 납부기한

 

개인이 알아서 종부세를 잘 계산하여 납부하기를 기대하기는 어려운 일이다. 그래서 납세의무자는 9월 16일부터 9월 30일까지 부동산 소유현황을 신고만 하면 되고, 그러면 국세청은 알아서 종부세를 계산한 후 납부고지서를 배부한다. 납부기한은 보통 매년 12월 1일에서 12월 15일까지이다.

 

일시납부가 원칙이지만, 납부할 세액이 250만원 이상인 경우에는 분할납부도 가능하다.

 

(9) 공동명의일 경우의 특례

부부가 공동명의로 주택을 소유하는 경우가 있는데, 이 경우에는 위의 공제 비율 등이 어떻게 달라질까?

 

일단, 부부가 공동명의로 주택을 소유한 경우에는 원칙적으로는 1세대 1주택으로 간주하지 않고, 별도로 신청해야 1세대 1주택으로 간주해 준다.  즉, (3)의 과세표준 공제를 적용할 때, 1세대 1주택자로서 11억원을 공제하는 것이 아니라, 각각 1주택을 소유한 것으로 보아 1인당 6억원씩, 총 12억원을 공제한다.  결과적으로 종부세를 낼 때에는 오히려 1세대 1주택자로 간주되지 않는 편이 공동명의자에게는 더 유리할 수도 있는 것이다.

 

그러나 이도 100% 그렇지만은 않다. 왜냐하면 (7)에서 최종 세액공제를 적용할 때는 1세대 1주택자에게만 특례를 적용해 주기 때문이다.  

따라서 1세대 1주택자에게만 적용되는 세액공제와 과세표준 공제액을 비교해서, 조금 더 세액이 낮게 나오는 경우로 신청하는 편이 좋다.  만일 부부 공동보유일 경우 지분율이 더 높은 쪽이 납세의무자가 되므로, 고령자 공제를 생각하고 있다면 지분율이 더 높은 쪽의 연령과 보유시간을 기준으로 공제율을 결정한다는 점에도 주의해야 한다.  

 

만일 이와 같이 부부 공동보유로 1세대 1주택 간주 신청을 할 경우, 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지의 사이에 1세대 1주택자로 봐달라고 신청해야 한다. 

이미지 출처: 중앙일보, 종부세 줄어들까&amp;hellip;부부 공동명의 1주택자, 16일부터 특례 신청 기사

정리해 보자면, 다음과 같은 전략을 고려해 볼 수 있다.

• 공시가격이 12억원 미만인 경우: 무조건 공동명의를 유지하는 편이 낫다.  이 경우 공제액이 6억원+6억원 총 12억원이어서 아예 과세표준 금액이 0원이 되기 때문이다.  과세표준액이 존재는 해야 세액이 의미가 있어지므로 과세표준액을 아예 0원으로 만들 수 있다면 이 편이 더 낫다.
• 공시가격이 12억원 이상인 경우: 일단 과세표준 공제액이 11억원이라는 전제에서, 위 표에서 고령자 및 장기보유 세액공제를 감안했을 때 최종 세액이 공동명의를 유지했을 경우보다 낮아진다면 1세대 1주택 간주신청을 해야 한다. 

다만 부부 중 한 명이 다주택자인 경우 당연히 1세대 1주택 간주신청을 할 수도 없다.

 

(10) 법인의 경우 달라지는 점

그런데 여기서 또 하나 유의할 점이 있다.  법인의 경우 개인이 받을 수 있었던 공제 등 일부 혜택을 거의 받지 못한다.  개인인 경우에는 1세대가 주거할 용도로 봐서 많이 세금을 감면해 주지만 법인의 경우 투자목적임이 분명하므로 공제를 해 줄 이유가 없다는 취지이다. 

즉, 소위 부동산 법인, 법인을 이용한 부동산 취득시에는 세금 혜택이 상당수 줄어든다.

 

아래는 대표적인 차이점이다.

• 법인의 경우, (3)의 과세표준 공제를 적용해 주지 않는다. 즉 공시가액 합계액 전액 = 과세표준이 된다.
• 법인의 경우, (5)의 과세표준별 세율을 적용하지 않고 일률적으로 1주택 내지 2주택인 경우 3%, 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상인 경우 6%의 세율이 적용된다.
• 법인의 경우, (명시적이지는 않지만)'세대'를 구성할 수 없으므로, 1세대 1주택자에게 적용되는 (7)의 보유기간별 세액공제가 적용되지 않는다.

 

(11) 추가 팁 - 종부세 계산기 이용하기

이와 같이 복잡한 종부세를 몇 가지 기본정보만 입력하면 알아서 계산해 주는 사이트가 있다.  아래 사이트에 접속하면 공시가격, 과세대상 연도 등 기본적인 정보를 기입하면 자동으로 종부세를 계산해 준다.

 

다만, 정부기관에서 직접 운영하는 사이트는 아니기 때문에 어디까지나 참고용으로 확인하는 편이 좋고, 자신이 다주택 보유자인 경우 관할세무서 등에 방문하여 확실하게 알아보는 편이 좋다.

부동산계산기 - 양도소득세 등 부동산 관련 계산을 쉽고 편리하게