절세, 세금 관련 팁 - 취득세율, 취득세 감면 요건 등 총정리

 

기존에 취득세는 중과도 별로 되지 않았고, 주택의 개수에 따라 변동폭이 크지도 않은 세금이었기에, 부동산 투자자들 사이에서는 투자수익률이나 투자 필요자금 계산시 특별히 고려되지 않던 항목이었다.  

 

그러나 지난 2020년 8월 지방세법의 취득세 항목이 전면적으로 개편되면서 취득세는 부동산 투자자들을 괴롭히는 또 하나의 장벽으로 기능하기 시작했다.  다주택자의 경우 취득세가 큰 폭으로 올랐고, 특히 법인을 통한 부동산 투자가 유행하면서 법인에 대한 취득세 중과까지 신설되었다. 

 

따라서 부동산을 투자하는 사람으로서는 최초 투자금의 규모를 파악하기 위해 반드시 취득세를 먼저 확인할 필요가 생겼다.   이하에서는 취득세율, 취득세 중과 요건, 취득세의 부과 기준 등에 대해 알아보도록 하겠다.

 

(1) 취득세 부과 대상

취득세는 기본적으로 자산을 취득할 때 부과되는 세금이다.  따라서 부동산 외에 선박, 항공기 등을 취득할 때도 취득세가 붙지만, 일반인의 입장에서 가장 문제되는 것은 부동산에 부과되는 경우이므로 이하에서는 부동산, 그 중에서도 주택의 취득세만을 전제로 하겠다.  

 

(2) 취득세율 

취득세는 종부세 등과 달리 과세표준 공제나 세액 공제 등 복잡한 계산과정이 거의 없어서, 계산 과정 자체는 재산세나 종부세보다 간편하기는 하다.  그러나 법인의 경우와 개인의 경우가 크게 다르고, 주택 갯수, 취득가액 등에 따라 세율도 차이가 많이 나므로 유의할 필요가 있다.

 

기본적인 취득세율은 다음과 같다.

 

<표: 개인/법인 및 취득세 구간별 세율>

대략 살펴보자면, 일단 개인의 경우 1세대 1주택까지는 기본세율이 적용된다.

그러나 2주택째부터는 취득세가 드라마틱하게 달라진다. 만일 2주택째의 주택이 비조정지역에 있으면 여전히 기본세율이 적용되지만, 2주택째의 주택이 조정지역에 있으면 일괄적으로 8%의 어마어마한 세율이 적용된다.  만일 주택이 10억원이면 취득세가 8천만원이 되는 것이다(...).  3주택째부터도 비슷한 형태로 세율이 인상된다.

 

한편, 위 취득세는 건축물인 주택에 한정되는 것이고, 만일 건축물 외의 일반 토지를 취득하는 경우에는 4%의 취득세율(+0.6%의 농어촌특별세+지방교육세)이 일률적으로 적용된다.

 

한편, 유의해야 할 것은 주택 크기에 따라 '지방교육세'와 '농어촌특별세'가 취득가액의 0.1~0.3% 정도 추가된다는 것이다.  여기에서 지방교육세와 농어촌특별세를 따로 정리하지 않은 것은, 일단 전체 세액 규모에 대비하여 세액 규모가 상대적으로 적어서인 이유도 있지만 아래와 같이 지방교육세 등의 계산이 들이는 수고에 비해 산출이 너무 복잡하기 때문이다(...)  심지어 농어촌특별세는 희한하게 '해당 세법에 따라 감면받은 금액의 몇%' 식으로 세액이 정해지기 때문에 오히려 다른 세금에 비해 더 계산하기가 복잡하다.

 

그냥 대략 농어촌특별세와 지방교육세를 합해 취득세에서 0.1~0.3% 정도가 추가된다고 이해하는 편이 낫고, 자세한 계산은 아래에서 설명할 부동산 취득세 계산기 등을 사용할 수 있기 때문에 굳이 구체적으로 알아둘 필요가 없다.

 

제151조(과세표준과 세율) ① 지방교육세는 다음 각 호에 따라 산출한 금액을 그 세액으로 한다.  
1. 취득물건(제15조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)에 대하여 제10조의 과세표준에 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율(제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말한다. 이하 같다)에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액(제11조제1항제8호의 경우에는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액)의 100분의 20. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 금액으로 한다.
가. 제13조제2항ㆍ제3항ㆍ제6항 또는 제7항에 해당하는 경우: 이 호 각 목 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 지방교육세액의 100분의 300. 다만, 법인이 제11조제1항제8호에 따른 주택을 취득하는 경우에는 나목을 적용한다.
나. 제13조의2에 해당하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20

 

(2-1) 취득세에서의 주택 수 계산

여기서 1세대 2주택, 3주택이라고 하는데, 그렇다면 소위 말하는 조합원입주권이나 분양권, 오피스텔 등은 주택 수에 합산될까?

 

결론적으로 말하면, 지난 2020년 8월 지방세법 개정으로 위 조합원입주권, 분양권, 오피스텔 모두 취득세 계산시의 주택 수에 합산되게 되었다.  즉, 주택이 아직 되지 않은 상태의 분양권이나 입주권이라도 취득세 계산시에는 주택 수에 포함된다.

 

(2-2) 조합원 입주권 관련 특수문제

소위 재개발/재건축 조합원 입주권과 관련해서는 아래와 같은 특수한 문제가 있다.

 

먼저, 멸실 전(즉, 재개발사업이 진척되서 기존 조합원의 주택을 때려부수고 멸실 처리를 하기 전)에 조합원의 기존 주택과 그에 붙은 입주권을 구매하는 경우에는 일반적인 주택을 구매하는 것에 준하여 위 (2)에서 살펴본 취득세율이 적용된다.  

그리고 해당 입주권에 기하여 나중에 아파트를 신규로 분양 받을 때, 다시 한 번 주택의 원시취득에 따른 취득세가 부과된다.  이 경우 전용면적 85제곱미터 이하인 경우 2.96%의 취득세(농어촌특별세 및 지방교육세 포함, 이하에도 같음)가 부과되고, 85제곱미터 초과시에는 3.16%의 취득세가 부과된다.  결국 조합원입주권을 구매하고 입주할 때에는 취득세가 총 2번 부과된다.

 

멸실 후의 경우에는, '주택'이 존재하지 않게 되므로 주택에 대한 취득세는 부과되지 않는다.  그렇지만 주택이 자리잡고 있는 토지를 구매하는 형태로 조합원입주권을 취득하게 되는 것이므로 이 경우엔 토지에 대한 취득세인 4.6%가 적용된다.

 

즉, 만일 본인이 현재 무주택자인 상태에서 멸실 전의 조합원입주권을 구매하고, 취득가액이 6억원 이하라면 1% 정도의 세율이 적용되지만, 멸실 후의 조합원입주권을 구매하면 일괄적으로 4.6%의 취득세율이 적용되는 것이다.  따라서 취득 전 멸실 여부를 꼼꼼히 체크해 볼 필요가 있다.  (보통 진행단계상 관리처분인가 이상은 나야 멸실상태가 된다)

 

(3) 취득세액의 계산 방법

기본적으로 취득세액 = 취득가액 x (2)의 취득세율 의 산식으로 정해진다.

 

(4) 취득세의 납부

취득세는 취득한 날(=잔금일)로부터 60일 이내에 신고납부하여야 한다.  

 

문제는 취득세의 경우 다른 일반적인 세금에 비해 분할납부가 원칙적으로 위 납기일 안에서밖에 안 된다는 것이다.  지방세법 개정으로 취득세율이 상당히 오른 상태이기 때문에 60일 이내에 사실상 일시납을 해야 하는 것이 부담스러울 수 있는데, 꼼수가 있다.

취득세의 경우 위택스 등을 통해 간편하게 신고 및 납부할 수 있다.  보통 법무사를 통해 등기를 신청하면 법무사가 취득세 납부까지 대행하기를 원하는지 물어보는데, 이 방법을 사용하려면 직접 위택스를 쓰는 것이 간단하기 때문에 취득세만 본인이 납부하고 납부확인서를 보내주겠다고 하면 된다(내 명의로 등기를 마치기 위해서는 취득세 납부확인서가 필요하다).

 

취득세 기한 내 분할납부 신청은 어디까지나 위 신고납부기한 내에 분할납부를 신청하는 것이다. 그렇다면 더 긴 기간으로 분납하려면 어떡해야 할까?  

 

위 메뉴 중 취득세 납부를 누르면 결제방법을 선택할 수 있는데, 여기서 신용카드를 선택하고 신용카드 자체를 할부결제로 설정하면 된다.  보통 대부분의 신용카드는 지방세의 경우 6개월 무이자 할부를 지원하기는 하는데, 신용카드 홈페이지를 통해 한번만 확인해 보고 할부거래를 신청하면 된다. 

 

(5) 취득세 계산 팁

위 계산식은 물론 대강 알아두면 부동산 매매 결정시에 도움이 되지만, 구체적인 농어촌특별세나 지방교육세 등까지 모두 고려하고 주택 규모와 수, 심지어 주택 소재지에 따라 증감변동하는 세율을 모두 알아두기는 현실적으로 힘들다.

 

그런 경우를 대비하여 위택스는 취득세 계산기를 제공한다.  아래 링크로 들어가면 취득세를 포함한 대부분의 지방세를 미리 계산해 볼 수 있다.  

지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)

이 방법 외에도 부동산 관련 세금 전반을 편리하게 계산해 볼 수 있는 부동산 계산기 툴(아래 링크 참조)도 있긴 한데, 아무래도 정부기관에서 직접 운영하는 위택스의 지방세 계산기를 사용하는 편이 좀더 안심되지 않을까?

 

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